作者：范榮國2009/6/12

 

物業「總幹事」又名「物管主任」或「物業經理」係指於公寓大廈內擔任建築物整體事務之管理服務者一職。過往，此一職務多由軍職退役人員擔任; 憑藉其在軍中培養的人事以及庶務管理經驗，執行公寓大廈管理維護服務工作

 

公寓大廈管理條例於民國八十四年完成立法後，對於擔任此一職務人員之要求，除了必備的學力基礎外，尚須經由內政部合法授權之單位授課並獲合格認證後，方能取得合法任用資格。物業管理在台灣萌芽已近三十年，一般消費者對其認知卻多半仍停留在大樓警衛管理的狹隘思維。

 

物業管理人員為業主提供有關「建築物」、「不動產」、「設施設備」管理之服務，廣義的指：

 

1. 建築物與環境管理與維護：提供建築物環境管理維護、保全、公共安全及消防安全設備、大廈附屬設施設備檢修等；

 

2. 生活與商業支援：提供物業代辦及諮詢、事務管理、生活服務（如：社區網路、照護服務、保母托嬰、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務；

 

3. 資產管理：提供不動產經營顧問、租賃開發及投資管理等服務。

做為一名稱職的物業總幹事，不能侷限於管理者或服務提供者，應思考如何發揮「顧問者」的角色執行下列工作，以建立管理服務人的專業價值。

1. 透過建立完善且易於推動的各項管理系統、

 

2. 與協力單位(財務、保全、清潔、機電)間的管理與合作、

 

3. 協助業主處理問題與解決問題、

 

4. 提供制度及規範之適法性的諮詢、

 

5. 研擬及規劃符合建物需求並能降低成本之方案等。

 

前文提到與「保全」間的管理與合作，這往往是考驗一名稱職總幹事的重要課題；除了極少數保全業者因為堅持服務品質，願意保障保全員較良好的福利待遇、教育訓練以及晉升管道外；大多數保全從業人員素質良莠不齊、流動率高、不服從紀律…等是常見的問題。然而，在一個物業裡，絕大多數都是由保全員負責24小時監管任務，因此除了倚賴保全公司的督導管理外，總幹事必須透過嫻熟的管理技巧、領導統馭能力，使得這雙24小時監看的眼睛，能隨時將問題察覺、反映甚至做初步的解決。相同的，在環境清潔、機具設備維護及其他工作管理部分，總幹事亦須建立自己的專業知識能力，做好業主把關者的角色，保障業主最大利益，而非任由合作廠商予取予求。

 

公寓大廈成功經營的不二法門，是讓全體區分所有權人在法律的保障下，建立公平合理的制度，推選出賢能熱心的代表，依據良好的法規制度形成正確的決策。接著由專業的管理服務人員(總幹事)以良好的作業方法，配合高效率的作業工具，完成業主交付的公共決策並推動各項管理工作。最後還需要全體區分所有權人的支持配合，建立相互信賴尊重的慣例及風氣。

 

期待在「公寓大廈管理」的客觀標準尚未建立前，總幹事同業們能審慎思考自我價值：如何有效具備市場競爭力？如何提升專業能力？如何善用工具與方法，使原本艱難複雜的工作變得輕鬆容易？如此，方能屹立洪流不被環境淘汰。